prospekt95

    После запрета НБУ на выдачу ипотечных кредитов, роста курса доллара и ухудшения экономической ситуации в стране цены на недвижимость резко снизились (в долларах США). И каждый месяц снижались быстрыми темпами. Достигнув своего максимума летом 2008 года,  к концу года цены на жилье потеряли 45-50 %. Вместе с этим снижением уменьшалось количество сделок по покупке-продаже квартир. Наименьшее количество сделок было зарегистрировано в ноябре-декабре 2008 г. (по данным АН «Проспект»).

    Итак, рынок недвижимости Чернигова вступил в свою «Кризисную Фазу». Так начался 2009 год, достигнув следующих показателей.

Рис. 1 – Графики динамики средней стоимости квадратного метра

    Рассмотрим более детально, как формировалась цена квадратного метра в 2009 году.

    Таблица 1 - Анализ изменения средней цены за 1 м2 в первом квартале 2009 года, долл.США

    АИ – абсолютное изменение, ТР – темп роста.

    Как видно из таблицы 1,  в январе цена продажи 1 м2 ниже цены предложения, вследствие чего в феврале ситуация меняется, это говорит о том что продавцы, выставив завышенные цены в январе, снижают их в феврале, а покупатели реагируют на эти изменения. И в марте происходит обратная реакция средняя цена продажи квадратного метра падает до 579,93 $/м2, что ниже на 10% (-62,23 $/м2), чем цена февраля и на  40,28 $/м2, чем в январе, а цена предложения снова растет и превышает цену продажи. Из этого можно сделать вывод, что в феврале был повышен спрос на квартиры, что привело к повышению цены предложения. Данное предположение подтверждается на рис. 2, действительно в феврале было заключено наибольшее количество сделок. А в марте спрос снижается, не оправдывая ожидания продавцов. Что касается наиболее востребованных квартир, то это 1-комнатные квартиры. Хотя в сложившейся экономической ситуации, покупатели чаще ориентировались на свои средства и хотели получить на них максимально хорошее жилье, так как возможности взять в долг практически не было.

    Кризис для многих людей, которые копили средства для первоначального взноса, дал возможность приобрести жилье без кредита. Это объясняет оживление спроса на рынке, так как рынок потерял инвестиционную привлекательность из-за сложившихся условий неопределенности, невозможности прогноза и высокого риска. Курс доллара также был нестабильным.

    Рис. 2 – График динамики продажи квартир АН «Проспект» по месяцам.

     Таблица 2 - Анализ изменения средней цены за 1 м2 во втором квартале 2009 года, долл.США

     Второй квартал 2009 года начался со снижения цен на 1м2 «вторички».  Это связано с негативными ожиданиями покупателей относительно курса доллара. Были прогнозы, что курс достигнет 15 грн. за 1 долл. США. Вследствие чего согласно таблице 2 в мае средняя цена 1м2 по продаже достигла 567,57 $/м2, что на 70,54 $/м2 ниже цен апреля (-11%), хотя по предложению был рост на 17,97 $/м2 (3%). После поступления второго валютного транша МВФ в размере 2,625 млн. долл. США 14 мая 2009 года курс доллара снизился в среднем до 7,65 грн./ 1 долл. США (14 апреля 8 грн./ 1 долл. США, -4%) , что повлияло на повышения цены квадратного метра по продаже в июне до 619,74 $/м2, на 52,17 $/м2 (9%), цена предложения возросла на 2%. Хотя, как мы видим, цены возросли более значительно, нежели снизился курс доллара, это связано с ожиданиями участников рынка на дальнейшее удешевление доллара.

    Таблица 3 - Анализ изменения средней цены за 1 м2 в третьем квартале 2009 года, долл.США

    Третий квартал открылся ростом цен на квадратные метры и дальнейшим снижением курса доллара. Как видно из таблицы 3 и графика на рис. 1, в августе и сентябре средние цены продажи 1 м2 превысили цены предложения. А данные графика на рис. 2 говорят о снижении количества сделок, что говорит о сокращении платежеспособного спроса и достаточного предложения доступного жилья. Действительно, по данным АН «Проспект» количество заявок не уменьшалось, просто сложившиеся цены были неприемлимыми для большинства покупателей. Данные графика 2 подтверждают, что на рынке покупали в основном более обеспеченные люди, так как в структуре преобладают 3-х и более комнатные квартиры.

    Таблица 4 - Анализ изменения средней цены за 1 м2 в четвертом квартале 2009 года, долл.США

    В конце 2009 года наблюдается снижение средних цен 1 м2 по продаже и предложению. Цены предложения в течении четвертого квартала остаются практически неизменными, а цены продажи уменьшаются и в декабре достигают 580,84 $/м2. Это практически минимальная цена в 2009 году. Возможно, это связано с предстоящими выборами президента, а также праздниками. В декабре падают и цены и спрос. В октябре-ноябре спрос был довольно высоким (рис.2).

    Вопреки ожиданиям о дальнейшем падении цен на жилую недвижимость Чернигова на вторичном рынке, в течении 2009 года они смогли удержаться на одном уровне. Это говорит о том, что есть платежеспособный спрос и адаптированное к нему предложение. Хотя, наблюдается превышение спроса над предложением. И падение цен наблюдается в долларах, но если учесть уровень инфляции (за 2009 г. 12,3%), то можно говорить и падении в гривне.

    Наш прогноз на будущий год – цены на недвижимость Чернигова будут стабильны, с небольшой тенденцией к росту. В январе стоимость квадратных метров «вторички» остается на том же уровне, возможна несущественная коррекция, а вот в феврале-марте, ожидается оживление на рынке и соответственное повышение цен, что наблюдается каждый год. Конечно же на рынок будет оказывать влияние политическая и экономическая ситуация в стране. Но проблема покупки, продажи и обмена остается открытой.  

    Шикина Н.И. специалист по недвижимости АН «Проспект» 

    При использовании информации из статьи ссылка на сайт обязательна!